Техническое задание на ремонт без дизайн-проекта: минимальный комплект листов

Дизайн-проект квартиры 55 м² в Москве осенью 2026 года стоит ориентировочно от 90 000 до 250 000 рублей по открытым прайсам студий, и эта вилка требует сверки по действующим предложениям на дату заказа. Заказчик, который на такую сумму не рассчитывал, обычно отказывается от чертежей целиком. Отказ от визуализаций последствий не имеет. Отказ от рабочих листов означает, что высоту розеток, ширину шва плитки и уровень чистого пола выберет прораб, исходя из своего последнего объекта.

Минимальный комплект, который закрывает эти решения, состоит из шести листов и одной таблицы. Ни один лист не требует навыков рисования: планы чертятся по обмеру в масштабе, а развёртки санузла считаются в плитках.

Что входит в техническое задание на ремонт без дизайн-проекта

Техническое задание на ремонт квартиры это комплект листов, определяющий объём и содержание работ, и он же становится приложением к договору подряда. Гражданский кодекс РФ в пункте 1 статьи 743 прямо связывает две вещи: подрядчик выполняет работы в соответствии с технической документацией, определяющей объём и содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ. Без первого документа второй считается вслепую.

Минимальный комплект листов технического задания для квартиры до 80 м². Масштабы даны для листа формата А3

Лист	Масштаб	Что решает
План демонтажа	1:50	Что сносится и что остаётся, объём вывоза мусора
План монтажа перегородок	1:50	Новые стены с толщиной и привязками, ширина проёмов
План электрики и слаботочки	1:50	Точки с высотами от чистого пола, номера групп, состав щита
План пола и схема стяжки	1:50	Отметка чистого пола, толщина стяжки, границы покрытий
Развёртки санузла	1:25	Раскладка плитки, отметки выводов воды и канализации
План потолка	1:50	Уровни, места светильников, направление коробов

Оформление комплекта регулирует ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», но заказчику из него нужны две вещи: штамп с датой и номером версии на каждом листе и размерные цепочки от неизменяемых элементов. Лист без даты бесполезен, потому что через месяц никто не докажет, какая редакция была на объекте.

Как составить план демонтажа и монтажа перегородок

План демонтажа рисуется на копии обмерного плана двумя цветами: сносимое обводится и штрихуется, остающееся оставляется контуром. Ошибка стоит дорого в обе стороны: несносимая перегородка попадает в смету демонтажа, а забытый порог в санузле обнаруживается на этапе стяжки.

Три ограничения, которые проверяются до того, как что-то штрихуется:

1. Несущие стены и пилоны не трогают без проекта организации, состоящей в СРО, и без согласования. Панельный дом отличается от монолита тем, что значительная часть внутренних стен в панельной серии работает как несущая, и определяется это по документации на дом, а не по толщине стены.
2. Вентиляционные короба и шахты неприкосновенны целиком, включая косые срезы. Разбор короба ради двадцати сантиметров кухни отключает вентиляцию у соседей по стояку.
3. Демонтаж и монтаж перегородок относятся к перепланировке по статье 25 Жилищного кодекса РФ и согласуются в порядке статьи 26 того же кодекса. Для Москвы порядок задан постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

На плане монтажа перегородок указываются толщина конструкции с отделкой и привязка обеих граней. Формулировка «перегородка из пазогребневых плит 80 мм плюс штукатурка 10 мм с двух сторон, чистовой размер 100 мм» снимает спор о том, влезает ли в получившийся проём холодильник шириной 91 см. Что именно разрешено сносить в типовых сериях, разобрано в материале про демонтаж в квартире.

Что должно быть на плане электрики, кроме точек

План электрики без высот и привязок это не чертёж, а пожелание. Рабочий лист несёт по каждой точке четыре величины: расстояние по горизонтали от угла помещения или от оси проёма в миллиметрах, высоту от уровня чистого пола, номер группы и тип точки. Отсчёт от уровня чистого пола обязателен, потому что стяжка толщиной 60 мм и ламинат с подложкой 12 мм смещают все отметки, взятые от плиты перекрытия.

Что дописывается на полях листа:

• состав щита: перечень групп с номиналом автомата и сечением кабеля, отдельная группа на варочную панель, отдельная на стиральную машину;
• устройства защитного отключения: для групп ванной комнаты Правила устройства электроустановок седьмого издания требуют УЗО с током срабатывания не более 30 мА;
• привязка тяжёлых потребителей: вывод под духовой шкаф, посудомоечную машину и водонагреватель отмечается вместе с габаритом техники, а не одной точкой;
• высоты выключателей: одна отметка на всю квартиру, зафиксированная числом, иначе в каждой комнате получится своя.

Точки нужно расставлять по расстановке мебели, а не по симметрии стен: розетка за спинкой дивана глубиной 95 см недоступна навсегда. Полный разбор сечений, групп и порядка штробления собран в материале про черновую электрику в квартире.

На sinkevichdesign.ru есть смежный материал: Состав рабочей документации: 18 листов и зачем каждый.

Как нарисовать развёртки санузла с раскладкой плитки

Развёртка это вид на стену прямо, без перспективы, вычерченный в масштабе 1:25 с нанесённой сеткой швов. Считается развёртка не в сантиметрах, а в плитках: берётся размер плитки, добавляется ширина шва, и полученный шаг откладывается от того угла, который виден от двери.

Порядок расчёта раскладки:

1. Определите видовую точку: угол, который человек видит от входа, получает целую плитку, подрезка уходит в дальний или закрываемый мебелью угол.
2. Отложите шаг «плитка плюс шов» по горизонтали и вертикали, посчитайте ширину крайнего ряда. Подрезка уже половины плитки читается как ошибка раскладки, а не как особенность помещения.
3. Совместите шов с осью выводов: центр смесителя, ось трапа и центр инсталляции ставятся либо в шов, либо в центр плитки, но одинаково по всей стене.
4. Нанесите на развёртку отметки водорозеток и выпуска канализации в миллиметрах от чистого пола и от оси стены.
5. Отдельно отметьте высоту гидроизоляции на стенах и границу коробов, за которыми останутся ревизионные люки.

Ширина шва и класс клея на развёртке не показываются, поэтому они уходят в ведомость отделки. Технология укладки, выбор клея класса C1 или C2 и работа с системами выравнивания разобраны в материале про укладку плитки.

Как выглядит ведомость отделки по помещениям

Ведомость отделки это таблица, где по строкам идут помещения, а по столбцам поверхности: пол, стены, потолок, плинтус. В каждой ячейке стоит материал с маркой и способ подготовки, а не слово «покраска».

Фрагмент ведомости отделки для двухкомнатной квартиры. Столбец подготовки задаёт то, что оплачивается и принимается отдельно от финишного покрытия

Помещение	Пол	Стены	Подготовка стен	Потолок
Кухня-гостиная	Кварцвинил замковый, 5 мм	Краска матовая, база под колеровку	Штукатурка улучшенная, шпаклёвка под покраску, стеклохолст	Натяжной матовый, отступ 60 мм
Спальня	Ламинат 33 класса, 8 мм	Обои под покраску, флизелин	Штукатурка улучшенная, шпаклёвка сплошная	Окраска по шпаклёвке
Санузел	Керамогранит 600 × 600 мм	Керамогранит 300 × 600 мм	Штукатурка цементная, обмазочная гидроизоляция	Реечный, с ревизионным люком
Коридор	Керамогранит у входа, далее кварцвинил	Краска моющаяся	Штукатурка улучшенная, шпаклёвка, стеклохолст	Натяжной матовый

Столбец подготовки важнее столбца финиша. Стоимость сплошной шпаклёвки со шлифовкой под покраску в Москве осенью 2026 года по открытым прайсам отделочных подрядчиков сопоставима со стоимостью самой покраски в два слоя, и позиция, выпавшая из ведомости, выпадает и из сметы. Как именно разделы ведомости ложатся в разделы сметы, разобрано в материале про структуру сметы на ремонт.

Что делать, если часть решений ещё не принята

Незакрытые решения фиксируются в задании как открытые позиции с датой, к которой ответ нужен бригаде. Работает простое правило очерёдности: чем раньше решение влияет на скрытые работы, тем раньше срок.

1. До черновой электрики решаются расстановка мебели, модель варочной панели и духового шкафа, места телевизоров, наличие тёплого пола.
2. До стяжки решаются финишные покрытия по помещениям, потому что отметка чистого пола зависит от суммарной толщины пирога.
3. До штукатурки решаются тип дверей и способ их установки, поскольку скрытый короб и обычная коробка требуют разных проёмов.
4. До плитки решаются модель инсталляции, трап или лоток в душевой, ширина шва и цвет затирки.
5. После штукатурки без потерь меняются только цвет краски, светильники и мебель.

Открытая позиция с датой отличается от отсутствия решения тем, что она видна обеим сторонам и попадает в график. Просроченная позиция становится основанием для сдвига сроков бригадой, и это честный сдвиг, зафиксированный документом, а не спор о том, кто кого задержал. Граница, после которой изменение перестаёт быть бесплатным, разобрана в материале про черновую и чистовую отделку.